קניית דירה חדשה הינה אחת הקניות החשובות והמשמעותיות שאדם ובפרט זוג צעיר לוקח על עצמו, המשמעות הינה פיננסית בעיקר ולה השלכות רבות במידה והרכישה לא מתבצעת באופן מדוקדק ומקצועי מטעם העו”ד היות ולרוכש אין את הידע הנדרש לבצע הליך זה לבדו, כאמור, מומלץ לא

להיות “חכם” גדול ולקבל ייעוץ והכוונה נכונה מעו”ד המתמחה במקרקעין.

קונים, לא להיחפז לרכוש דירה ‘יד שניה’ בטרם ערכתם את הבדיקות ההכרחיות!

קניית דירה חדשה הינה אחת הקניות החשובות והמשמעותיות שאדם ובפרט זוג צעיר לוקח על עצמו, המשמעות הינה פיננסית בעיקר ולה השלכות רבות במידה והרכישה לא מתבצעת באופן מדוקדק ומקצועי מטעם העו”ד היות ולרוכש אין את הידע הנדרש לבצע הליך זה לבדו, כאמור, מומלץ לא

להיות “חכם” גדול ולקבל ייעוץ והכוונה נכונה מעו”ד המתמחה במקרקעין.

בדיקת הנכס במצבו הפיסי, התכנוני והמשפטי:

אין תחליף לתחושה הבלתי אמצעית של מראה העין, ביקור פיזי בנכס.

בראש ובראשונה לבקר את הנכס אך לא להעביר מבט חטוף ולאשר כי הנכס יפה למראית עין ודי בכך, אלא לערוך סיבוב קפדני בנכס ובמתקניו לרבות המחסן הצמוד, החניה הצמודה, הממ”ד ומערכותיהם. לסקור את מצב הרכוש המשותף (המעליות, חדר המדרגות, מתקני הגז, ועוד) ואת סביבת

הנכס(מקורות מטרד לרעש, ריח ומפגעים תברואתיים כאלה ואחרים) בנכסים יקרי ערך אני ממליצה לשכור חברה העורכת בדק בית או לשכור את שירותיו של מהנדס בניין שיבדוק ליקויים מהותיים בנכס ולשם קבלת תמונה מלאה ומקצועית יותר באשר למצב הקונסטרוקטיבי של הנכס.

לעולם לא אבין את החשיבה שלנו כחברה, בגין רכישת רכב השווה ל 40,000 ₪ כמעט כל רוכש מבצע בדיקת תקינות במכון מוסמך ואילו עבור נכס מעל 500,000 ₪ אין מצב הדברים דומה ומסתמכים על מצג המוכר בלבד לתקינות הנכס, חבל!

בשלב השני לבדוק את הנכס מבחינה משפטית ותכנונית שלא תהיינה הפתעות מיוחדות לאחר החתימה, מתן מלוא התמורה והעברת החזקה.

כאמור, להוציא נסח טאבו(יש אפשרות להוציא דיסק בעלות סמלית מהטאבו בעיקר כשמדובר בבית משותף) ובדקו האם הבעלים המציג עצמו כמוכר הינו הבעלים הרשום על הדירה ו כי למעט משכנתא לטובת בעל הנכס, לא רשומות זכויות של צדדי ג’ אחרים על הדירה.

שנית, בדקו ברשם המשכונות כי אין כל משכון על הנכס ו/או האדם המוכר את הדירה.

בדקו בלשכת מהנדס העיר כי אין על הדירה צו הריסה ו/או צו משפטי כלשהו וכי הדירה נבנתה על פי היתר, ללא חריגה ממנו ועל פי תב”ע (תוכנית בניין ערים); יוער, כי מתן מידע ממחלקת תכנון ובניה הינה זכות לפי חוק וראוי ואף מומלץ לממשה במסגרת הבדיקות הטרומיות לרכישת דירה

שכן הסיכון הכרוך אילולא ערכתם את הבדיקות הוא גדול!

לעיתים אתם פונים לרשות מוסמכת על מנת לקבל אישור בכתב כי אין כל מניעה או צו כלשהו הרובץ על הנכס ואלו מסרבים ליתן אותו משיקולים לא ברורים השמורים להם, אזי, על מנת לסבר את האוזן, חשוב שתדעו כי בשורה של סעיפים והוראות בחוק התכנון והבנייה קובעים את הזכות לקבלת

מידע מחייב בכתב של הרשות! מידע זה ניתן בחינם בכפוף להגשת בקשה בכתב על גבי טופס המיועד לכך. זוהי אסמכתא רשמית ותקפה לכל הליך על פי דין.

לא רק על הרשות המקומית מוטלת חובה לספק מידע מהימן אלא גם על עורך הדין המלווה עסקת מקרקעין מוטלת החובה.בפס”ד סיטון אסתר נ’ רוקח אהרון נקבעה רשלנותו של עו”ד שהסתמך על הצהרת המוכרים בלבד ולא בדק את קיומו של צו הריסה ואכן בדיעבד רבץ על הנכס צו הריסה.

בירור בעיריה/ רשות מקומית ובגנזך ההנדסי של הועדה לתכנון ובניה מהווה את אחת הבדיקות ההכרחיות שעו”ד חייב לבצע ובהיעדר בירור כזה מהווה רשלנות.

במידה ובכוונתכם לבצע קניית דירה בשכונה חדשה, בדקו היכן עומדים לבנות מוסדות ציבור (גנים, בתי ספר, פארקים ועוד). תנאים אלו יש בהם להוריד או להעלות את ערך הדירה שבכוונתם לקנות.

בנוסף, מומלץ מאוד לבדוק האם בסביבת מגוריכם מוצבת אנטנה סלולרית.

בהצלחה!

מדור זה מהווה שירות לציבור ונועד להעשרת הציבור ולהרחבת אופקיו בתחום דיני המקרקעין. אין האמור במדור זה מהווה תחליף לייעוץ או ייצוג משפטי הולם ואין לראות באמור בו ייעוץ או ייצוג משפטי אישי מכל סוג שהוא אשר עליכם לקבל מעו”ד לפי עובדותיו ונסיבותיו של כל מקרה. כל

העושה שימוש במידע עושה זאת על אחריותו בלבד.

לקבלת תשובות לשאלות פנו לאימייל: adar3385@gmail.com או למשרדינו ברחוב הפרסה 5 ת.ד 16460 בעפולה טל: 8264404 – 04

זכרון דברים:

בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי זיכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין הוא חייב לכלול את שמות ותעודות הזהות של הצדדים. את פרטי העסקה במלואם, והתנאים לקיום העסקה (פרטי הדירה, סכום קניית דירה, מועדי תשלום, מועד מסירה) וכמובן חתימות הצדדים יכול שהצד המבטל

את העסקה יחויב בתשלום פיצוי בגין הפרת הסכם ו/או יחויב באכיפת ההסכם קרי מכירה ו/או רכישה של הנכס.

חשוב לציין כי מועד חתימת זיכרון דברים מהווה מבחינת רשויות המס המועד בו נחתם הסכם קניית דירה, ולפיכך גם המועדים להצהרה לרשויות המס ואף לביצוע התשלום.

היה ובכל זאת אתם מעוניינים לערוך זיכרון דברים מומלץ להוסיף סעיף בזיכרון הדברים לפיו זיכרון הדברים כפוף לחתימה על הסכם מחייב תוך תקופת זמן מוגבלת אחרת יראו את זיכרון הדברים כבטל ומבוטל מבלי שיהיו לצדדים טענות זה כנגד זה.

 

רכישת דירה יד שנייה
Date

ינואר 2, 2014

Category

דיני מקרקעין