קובצת רכישה חלק ב' | עורכת דין משפחה ונדלן בעפולה - אדר בן גיגי

קבוצות רכישה הן קבוצות של יחידים המתארגנות לצורך רכישת קרקע ובניה של בניין דירות מגורים, יחידות צמודות קרקע בהן יגורו.

מקובל כי ניהול הפרויקט עבור קבוצת רכישה מתבצע ע”י חברת ניהול פרויקטים מקצועית תחת השגחה של חברי ועד נבחר של קבוצת הרכישה.

“קבוצת רכישה” -שיטה כלכלית שיסודה הוזלת מחיר דירה חדשה מהמחיר בשוק החופשי ע”י קבלן, האומנם?!

קבוצות רכישה הן קבוצות של יחידים המתארגנות לצורך רכישת קרקע ובניה של בניין דירות מגורים, יחידות צמודות קרקע בהן יגורו.

מקובל כי ניהול הפרויקט עבור קבוצת רכישה מתבצע ע”י חברת ניהול פרויקטים מקצועית תחת השגחה של חברי ועד נבחר של קבוצת הרכישה.

אחד היתרונות הבולטים של שיטה זו הוא החיסכון במס רכישה ובמע”מ, החיסכון במס רכישה על הקרקע מותנה שהעסקה תהא מורכבת משתי עסקאות נפרדות מבחינת רשויות המס הרציונאל, שלא תהא

זיקה בין מארגני הקבוצה, מוכר הקרקע והקבלן אחרת יראו את העסקה כעסקת רכישת דירה מוגמרת, כאילו נרכשה מקבלן, עסקה זו תחשב כמלאכותית ורשויות המס יחייבו במס רכישה לגביי כלל עלות הדירה

המוגמרת ולא בגין הקרקע בלבד, יוטעם, כי לעיתים מס בשווי 5% על הקרקע במקומות בהם הקרקע יקרה ועלותה יכולה להגיע עד ל50% מעלות הדירה המוגמרת, שווה פחות או יותר למדרגות מס רכישה

על הדירה, מומלץ לבחון כל מקרה לגופו.

קבוצת הרכישה מורכבת מיחידים ואיננה נכנסת למישור העסקי, כחברה, כאמור, איננה מחויבת במע”מ כפי שעסק רגיל מחויב בו (למעט אם מדובר במגרש ממנהל מקרקעי ישראל).

יתרונות כלכליים נוספים לקבוצת רכישה הם שעלות ה”יזם” נחסך, הקבוצה היא זו אשר מבצעת את פעולות היזמות ובכך חוסכת עלות ניכרת. כמו כן, אין צורך בעלויות שיווק ופרסום, שיטת השיווק היא “חבר

מביא חבר” ורוב הדירות נמכרות כבר בתחילת הפרויקט.

קיימים בנוסף יתרונות לוגיסטיים לקבוצות רכישה כגון: השגת מימון בנקאי בנקל לבניה, היות וכשקבלן מעוניין במימון פרויקט עליו להציג לבנק מספר מסוים של דירות שנמכרו מראש לא כך בקבוצת רכישה

כיוון שכל הדירות כבר נמכרו מראש למעט מקרים חריגים.

יתרון נוסף הוא כי הבעלות של הקרקע לעולם של חברי הקבוצה לא כמו בתהליך מול קבלן אשר הרוכשים תלויים בקבלן הספציפי אותו לקחו כבר בתחילת התהליך והקרקע רשומה על שמו, אם קבוצת הרכישה

לא מרוצה מעבודת הקבלן בכל שלב יכולה להחליפו בקבלן אחר שישלים את העבודה.

שיטת קבוצות הרכישה על פניו נראית אידיאלית, ברם, לצד היתרונות טומנת בחובה חסרונות וסיכונים כלכליים שיש לקחתם בחשבון בטרם כניסה להליך זה.

חסרון מובהק הוא חוסר הוודאות לעלות הסופית, מחיר דירה איננו קבוע ויכול להשתנות ולעלות עקב התייקרות עלויות הבניה ותמחור לא נכון של המארגנים, כמו כן, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של

רוכשי דירות), תשל”ה 1974 לא חל על קבוצות רכישה ואלו לא נהנים מההגנות שחוק זה מבטיח לרוכש מקבלן, רוכש בקבוצת רכישה לא מקבל שעבוד או ערבות בנקאית או ערבות אחרת מהקבלן, דבר

העלול להיות קריטי במקרה של כישלון הפרויקט. הגנה נוספת של חוק המכר שרוכש קבוצת רכישה לא נהנה הוא כי מועד מסירת היחידה איננו מובטח ולא קיים מנגנון פיצוי במקרה של איחור במסירה, לא

ניתנת אחריות לליקויי בניה מאת המוכר אלא רק מהקבלן הבונה.

חסרונות נוספים שנראים זניחים ולעניות דעתי חשובים מאד הוא חוסר הניסיון שיש למארגני הקבוצה בתחום היזום והבניה, בחירה של בעלי מקצוע לא מתאימים יכול להסב נזקים משמעותיים ובקצב

התקדמות הפרויקט. דרישה להסכמה פה אחד של חברי הקבוצה מביא לחילוקי דעות בתוך הקבוצה בקשר לאופיו של הפרויקט וצורת ניהולו, לעיתים סכסוכים אלה מסלימים ויכולים אף לעצור את התקדמות

הבניה, כמו כן, רוכש שלא עומד בהתחייבויותיו הכספיות יכול לסכן את הפרויקט כולו.

מידע זה אינו ממצה ואינו תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי.

בהצלחה!

קובצת רכישה חלק ב’
Date

ינואר 4, 2014

Client

GOETHE

Category

דיני מקרקעין