פירוק שיתוף במקרקעין

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין תשכ”ט 1969, קובע כי שותף במקרקעין יכול לדרוש בכל עת את פירוק השותפות כל עוד בקשתו תמת לב ואינו מנצל לרעה את זכותו במקרקעין.

כאשר באים לבחון את דרך פירוק השותפות חשוב לשאול האם קיים בין הצדדים “הסכם שיתוף” בדבר ניהול המקרקעין המשותפים, השימוש בהם, חובותיהם וזכויותיהם .

שיתוף יכול שיהיה מכח ירושה, דירת בני זוג נשואים/ידועים בציבור או שיתוף מרצון.

לעיתים, קיימת תניה האוסרת את פירוק השיתוף אך תניה זו מוגבלת על פי החוק ובחלוף 3 שנים צד המעוניין לפרק את השיתוף יכול לעשות זאת ע”י פניה יזומה לביהמ”ש

הברירה האידיאלית, שפירוק השיתוף יהיה בהסכמה אך כשאין ברירה אותו צד המעוניין לפרק את השיתוף כשאין הסכם שיתוף בין השניים או שיש הסכם ואין סעיף המורה על דרך הפירוק יפנה לביהמ”ש על מנת שיתן צו המורה על פירוק השיתוף בדרך הנכונה שיבחר.

הדרכים הקיימות לפירוק השיתוף הן: 1. חלוקה בעין. 2. מכירה 3. רישום בית כבית משותף.

חלוקה בעין של המקרקעין הינה הדרך המועדפת על המחוקק. סעיף 39(א) קובע:

“במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין”.

תכלית החלוקה בעין הינה יצירת יחידות קנין חדשות, כאשר כל שותף זוכה ליחידה עצמאית

עם זאת לא ייתן בית המשפט צו לחלוקה בעין של מקרקעין מקום שבו שוכנע כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או אם נוכח שהחלוקה בעין תגרום נזק ניכר לשותפים או מי מהם.

מכירת המקרקעין תהא כשביהמ”ש שוכנע כי חלוקה בעין לא אפשרית או שהחלוקה תגרום להפסד ניכר של שווי הקרקע. המכירה תתבצע ככלל בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל באמצעות מכרז פומבי אלא אם הורה ביהמ”ש אחרת.

יוטעם, כי פירוק שיתוף בדירה בדרך של מכירה המשמשת מגורי קבע של בני המשפחה ובפרט קטינים תהא בכפוף לכך שביהמ”ש נוכח לדעת כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בילדים נמצא הסדר מגורים ראוי.

ישנם נכסים שפירוק השיתוף בהם יכול להיעשות בדרך של רישום בית משותף. הדוגמה הקלסית לכך היא בבנייני מגורים, שבהם כל עוד לא נרשם הבית המשותף, כל בעלי הדירות הם בחזקת שותפים במקרקעין. לא ניתן כמובן לחלק את הבעלות במקרקעין ביניהם, בדרך של חלוקה בעין, ולכן

פירוק השותפות נעשה בדרך של רישום הבית כבית משותף. בסופו של התהליך, שמורכב מכמה שלבים, נרשם הבניין עצמו כבית משותף וכל דירה נרשמת באופן פרטני על שם הבעלים שלה. כמו כן נרשם חלק מהבניין כרכוש משותף של כלל בעלי הדירות (לדוגמא חדרי המדרגות, חדר אשפה, החצר וכדומה).

מקרה נוסף של פירוק שותפות בדרך של רישום בית משותף הוא בבתים צמודי קרקע הבנויים עם קיר משותף (בתים דו משפחתיים). בתים כאלה בנויים על חלקות קרקע שלא ניתנות לחלוקה נוספת ולכן לא ניתן לבצע חלוקה בעין.

עורך דין אדר בין גיגי