מדיניות ההיוון של מנהל מקרקעי ישראל

מהו היוון?

פעולה טכנית של תשלום חד פעמי ומראש של דמי חכירה (רנטה שמקבל בעל הקרקע עבור מתן זכות שימוש בקרקע)

מדיניות ההיוון של מנהל מקרקעי ישראל

מהו היוון?

פעולה טכנית של תשלום חד פעמי ומראש של דמי חכירה (רנטה שמקבל בעל הקרקע עבור מתן זכות שימוש בקרקע)

חוק יסוד: מקרקעי ישראל קובע את העיקרון לפיו “מקרקעי ישראל” ימסרו בחכירה והבעלות עליהן לא תועבר. לכן מרבית קרקעות ישראל כ-93% הנן בבעלות המדינה וזו מאפשרת לחכור/לשכור את הנכס לשנים ארוכות (25 שנים ומעלה)

היוון פוטר מתשלום דמי חכירה שנתיים עבור הזכויות בנכס ובגין דמי הסכמה בעת העברת הזכויות בנכס אך אין זה פוטר בגין ניצול זכויו

נקודה מיסויית חשובה- כאשר מוכרים נכס שדמי החכירה עבורו הוונו מראש למעשה, מעלה את ערך הזכות הנמכרת ועל כן ניתן לטעון לניכוי התשלום במסגרת סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקרעין כאשר אותו מוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח ובכך ממנן משמעותית את תשלום השבח.

ההתקשרות בין “רוכש הזכויות” (אתם) לבין המינהל הינה בדרך של חכירה. כלומר, המדינה נשארת בעל הקרקע, ואתם רוכשים את הזכויות ליהנות מהנכס לתקופת החכירה. מותר לכם (באישור המינהל) לבנות בית על המגרש ומותר לכם ליהנות ממנו. מהי חכירה? חכירה היא שכירות לתקופה

ארוכה. כמה ארוכה חכירת קרקע מן המינהל? ארוכה מאד! קרקע מינהל למגורים מוחכרת בדרך כלל ל 49 שנה ובדרך כלל תוך מתן אופציה לחכירה של 49 שנה נוספות בסיומן. מה קורה בתום החכירה? האם יכול המינהל שהוא הבעלים לקחת לו בחזרה את הקרקע עליה עומד ביתכם? הישארו

רגועים, לא נשאיר אתכם בחרדות כי התשובה המעשית הינה לא, אבל התשובה מורכבת יותר, וניתן עליה את הדעת בהזדמנות אחרת.

הבדל נוסף ומשמעותי הוא בנושא דמי חכירה. אם המינהל מחכיר לכם את הקרקע ולא מוכר לכם אותה, אז כמו כל בעלים הוא גובה מכם דמי חכירה. דמי החכירה האלה יכולים להיות משולמים מדי שנה, או מראש, בפרוצדורה פיננסית הנקראת היוון. מהו היוון? היוון הינו תשלום דמי השכירות

מראש. בחישוב תשלום שכירות מראש, מקבלים הנחה, פטור מתשלום דמי חכירה שנתיים, ובתשלום אחד רוכשים את הזכויות על המגרש לתקופת החכירה.

תחילה, חשוב להבין מהי בכלל קרקע חקלאית להשקעה?! הליך שבו רוכשים קרקע חקלאית באזור מסוים בישראל מתוך מטרה להפשיר אותה בשנים הבאות: כלומר, לשנות את ייעודה – כשאחת המטרות העיקריות היא מגורים. חשוב לזכור שהליך רכישת קרקע חקלאית והפשרתה זול בעשרות

מונים מאשר רכישת קרקע שמיועדת, משלב ראשוני, למגורים. לכן זוהי גם השקעה כלכלית בעלת תמורות חיוביות בכל קנה מידה וברגע שהקרקע החקלאית תופשר כבר למגורים, צפוי ערכה לעלות פי שניים לפחות.

לאחר שהבנו מהי קרקע חקלאית ואנו בכל זאת מעוניינים לרכוש יש לבדוק את המיקום המדויק שלה כולל ביקור במקום. למשל, קרקע בין גבעות והרים סביר להניח שלא תופשר בזמן הקרוב. יש לקחת בחשבון את מידת הנגישות והקרבה לתשתיות קיימות הסמוכות לקרקע, ככל שקרקע סמוכה

למוקדים ציבוריים כך סיכוי הפשרתה גדל.

לקרקע בדיקות נוספות שאחת מהן היא בוועדה לתכנון ובניה כגון: “מהן התוכניות העתידיות לגבי השטח. בישראל ישנם מספר סיווגי קרקע שונים וקרקעות המוגדרות כשטח חקלאי מוגן או שמורות טבע שהסיכוי שיופשרו קלוש.

אין להסתמך אך ורק על תוכנית לפיתוח עירוני על הקרקע המאושרת על ידי הוועדה המקומית. לרוב אין בכך די, ונדרש אישור הוועדה המחוזית. בדיקה מדוקדקת אף עלולה לגלות לעתים שהוועדה המחוזית לא אישרה או אף דחתה את התוכנית המוצעת. כמו כן יש לבדוק האם יש גורמים שעלולים

למנוע את ההפשרה, גורמים כאלה יכולים להיות למשל סמיכות של הקרקע החקלאית לבסיס צבאי, לתוואי של כביש, לתוואי של נחל, לשמורת טבע או למפעלים שונים..

המלצה של מומחים שונים בתחום היא לבחור קרקע חקלאית להשקעה שתהיה ממוקמת במיקום סביר בסמוך לערים מיושבות בישראל. זאת מכיוון שקרקעות אלה הן בעלות סיכוי גבוה בהחלט להיכנס לתוך אחת מתכניות הבנייה והפיתוח של האזור

כמו בכל דבר בחיים אין מתנות חינם. גם אם הקרקע שלכם תופשר סביר להניח שחלק ממנה יופקע לטובת הציבור, דבר שיכול להגיע עד כ-50% מהקרקע.

ועוד מכשול אחרון ומפתה במירוץ לרכישת הקרקע שמומלץ להיזהר מפניו: מחיר נמוך מידי של הקרקע – מה שזול עולה ביוקר. כנראה שהפשרת הקרקע לא נראת באופק.